مالكيت زماني چيست؟

دانستنيهاي مالكيت زماني (تايم شرينگ)

مالكيت زماني چيست

اصطلاح تايم شرينگ Time-sharing از صنعت كامپيوتر وارد شده است . اين اصطلاح را در فارسي مي توان تحت عبارتهاي مالكيت زماني , مالكيت نوبتي و يا استفاده نوبتي ترجمه و بيان كرد. مفهوم اين اصطلاح در كامپيوتر به اين معنا مي باشد كه چند نفر به طورت مشترك و يا همزمان از يك كامپيوتر استفاده كنند. البته اين اصطلاح در مورد كامپيوتر داراي اشكال گوناگوني بوده كه موضوع بحث ما نمي باشد. مالكيت زماني در مورد املاك و داراييها به اين معني مي باشد كه عده اي از مردم مكاني (ملكي ) را به صورت مشترك خريداري مي كنند و هر يك از آنها مي توانند مدت زمان خاصي از سال را در آنجا سپري كنند. اين ايده براي نخستين بار در دهه ۱۹۶۰ در اروپا مطرح شد. اين ايده باعث شد تا املاك مشخصي (عمدتاً تفريحي و سياحتي) از طريق برنامه هاي مالكيت زماني در اختيار افراد قرار گيرد. مالكيت زماني در واقع توافقي است كه طي آن چند گروه از مردم به صورت مشترك يك تفريحگاه تعطيلاتي را مي خرند و براي استفاده مشتركشان نگهداري مي كنند. اين ايده به خوبي جا افتاد و در سرتاسر دنيا رايج گشت , بطوري كه هم اكنون چندين ميليون استفاده كننده از اين سيستم و اين نوع توافق وجود دارد. مردم نيز متوجه شده اند كه با اين روش بهتر از پس هزينه هاي تعطيلات بر مي آيند. هم اكنون اين ايده محدود به املاك و مكانهاي تفريحي نشده و در مورد ويلا ,‌كشتي و قايقهاي تفريحي , خودروهاي تفريحي , زمينهاي اردوگاهي ,‌اتوبوس و هواپيما نيز كاربرد پيدا كرده است .  حال بايد ديد از ديدگاه  فقهي و حقوقي، مالكيت زماني در چه قالبي مي‌گنجد آيا افراد به صورت مشاع مالك عين ملك هستند يا اينكه مالك منافع آن مي‌شوند.

مالكيت زماني در ايران

نمونه هايي از مشاركت زمان بندي شده در فرهنگ ايران از ديرباز تاكنون , تجربه شده است . كشاورزان در بهره برداري از آب قنات و چاههاي كشاورزي به طور مشاع مالكيت داشته و هر يك متناسب با سهم خود در زماني معين از آب براي آبياري باغها و اراضي شان استفاده مي نمودند.ورود اين سيستم به صنعت گردشگري و ايجاد جذابيت در خريد ويلاها , واحدهاي اقامتي و مسكوني در مناطق زيارتي و توريستي به صورت زمان بندي شده , تحول بزرگي را طي چند دهه اخير در كشورهاي پيشرفته صنعتي ايجاد نموده و از اين رو تعدادي از شركتها و مجتمع هاي گردشگري و رفاهي ايران هم از دهه ۷۰ به اين سو به شكلي از مالكيت زماني استفاده كرده اند. در اين زمينه نيز اقداماتي براي بررسي حقوقي اين موضوع و نظام مند نمودن استفاده از آن در صنعت گردشگري ايران در سال ۱۳۷۷ به منظور تهيه شيوه نامه اجرايي اداره هتلها و مراكز اقامتي با روش مالكيت زماني به عمل آمده است .

همانگونه كه از اسم مالكيت زماني پيداست، حقي است كه با محدوديت زماني مي‌توان آن را بكار برد، به اين ترتيب كه افراد زيادي مالك ملك هستند و در زمان‌هاي خاصي در سال حق استفاده از آن را پيدا مي‌كنند. به عنوان مثال امكان دارد آپارتماني را به ۱۰۰ نفر واگذار كنند؛‌ به اين ترتيب كه هر كدام از اين افراد تنها يك هفته در سال حق استفاده از آن را خواهند داشت و اين زمان در قرارداد ذكر خواهد شد و در ساير زمان ها حق استفاده نخواهد داشت.

نظر فقها  و حقوق دانان در مورد بيع زماني

بيع موقت باطل است ،عده‌اي از حقوق‌دان‌ها به ذات مالكيت زماني ايراد گرفته اند. زيرا از نظر آن‌ها، مالكيت بر يك عين بايد به طور پيوسته و دايم محقق باشد به همين باور باعث شده است كه به انتقال مالكيت زماني از طريق بيع ايراد بگيرند. چرا كه در مالكيت زماني، حق فرد نسبت به مال محدود و مقيد به زمان شده است و اين قيد قرارداد اجاره را به ذهن مي‌آورد. از طرفي، بعضي از فقها آن را دليلي از بيع موقت مي‌دانند كه در آن عين معيني، براي مدت مشخص تمليك مي‌شود. اين نوع بيع به اين دليل كه با ذات فقهي آن مطابقت ندارد و از طرف ديگر با عقل و شرع سازگار نيست، از سوي فقها باطل اعلام شده است.

بيع زماني موقت است

عده‌اي بر اين اعتقادند كه ايجاد مالكيت، لازمه ي وجود يك رابطه اعتباري و حقوقي دايم ميان مالك و ملك است كه اين شرط، در بيع زماني محقق مي‌شود. در قرارداد بيع زماني، ملك بر اساس نظامي نوبتي و در بازه‌هاي زماني خاصي به طور منظم در مالكيت دايم مالكان قرار دارد. در مورد مشروعيت بيع زماني از اداره كل حقوقي و تدوين قوانين قوه قضاييه استعلاماتي به عمل آمده است كه نظرات مختلفي را ارائه داده‌اند.

نظريه مشورتي در خصوص بيع زماني تايم شرينگ

نظريه مشورتي اداره كل حقوقي و تدوين قوانين قوه قضاييه به شماره ۱۵۵۸/۷ مورخ ۷/۲/۱۳۷۶ بيع زماني را بلااشكال دانسته است؛« آنچه در اين بند از استعلام آمده در حقوق ايران و قوانين جاريه پيش‌بيني نشده است و سابقه ندارد. ولي در حقوق كشورهاي اروپايي و امريكايي مطرح و تجويز شده است. در ايران هم با قوانين موجود اگر چند نفر به شركت، منزلي را بخرند و توافق كنند كه در هر فصل سال يك نفر از آن‌ها از آن استفاده نمايند، بلااشكال است و با تصويب قانون به وسيله قوه مقننه ممكن است ضوابط آن مشخص شود.»

انتقال در قالب اجاره

عقد اجاره از جمله عقود معيني است كه عنصر زمان در آن اهميت دارد. از نظر عده‌اي از حقوقدان‌ها هر عقدي كه قابليت انتقال مالكيت را داشته باشد، مي‌تواند براي انتقال مالكيت مقيد به زمان هم به كار گرفته شود. نمونه‌هايي از مالكيت زماني كه بر اساس عقد اجاره برقرار شده است وجود دارد. به عنوان مثال دو نفر كه صاحب شش‌دانگ سرقفلي يك مغازه هستند، به قيد قرعه مالكيت خود را در شش ماهه اول و دوم سال تقسيم كرده‌اند. به اين ترتيب كه در فصول بهار و تابستان مالكيت منفعت براي شريك بزرگ‌تر و در فصول پاييز و زمستان براي شريك كوچك‌تر است. با توجه به نظريه مشورتي كه به آن اشاره شد، مي‌توان هر چه در مورد مالكيت عين ذكر شده به مالكيت منفعت نيز تعميم بدهيم. اما در كل حق سرقفلي ويژه مغازه و محل كسب تجاري است و از مواردي است كه اجاره را قيد زماني بودن صرف خارج مي‌كند. در ضمن اين نمونه، از موارد مد نظر مالكيت زماني نيست. بنابراين به نظر مي‌رسد عقد اجاره خيلي نمي‌تواند مقصود نظام تايم‌شر را برآورده كند. چرا كه اجاره مدت معين دارد و دايمي نيست. بنابراين امكان دارد مالكين به‌طور مداوم تغيير كنند. مستاجر موقت هم بيشتر به فكر بهره‌گيري حداكثري از ملك است.و كاري به استهلاك ملك ندارد. اين مساله به ضرر مالك يا مالكان اصلي ملك است. بنابراين ترجيح مي‌دهند مالكيت مقيد به زمان را به طور دايمي به افراد انتقال دهند.

انتقال در قالب صلح

يكي ديگر از عقود معيني كه مالكيت زماني مي‌تواند در قالب آن انتقال يابد، صلح است. بنابراين مالك عين مي‌تواند در قالب يك عقد صلح معوض، مالكيت عين را به صورت زمان‌بندي شده به چند نفر منتقل كند به‌گونه‌اي كه هر يك از آن‌ها در مدت مشخصي از سال مالك عين باشند. اما عده‌اي ديگر از حقوق‌دانان اشكالاتي نيز بر انتقال مالكيت زماني از طريق صلح وارد كرده‌اند. اين عده از حقوق‌دانان بر اساس نظر گروهي از فقها، در شرعي بودن مالكيت زماني شك دارند . آن‌ها بر اين عقيده‌اند كه اگر اين نوع مالكيت موضوع عقد صلح قرار گرفته باشد، شرط مشروعيت داشتن موضوع عقد صلح، آن‌طور كه شايسته است فراهم نمي‌شود. بنابراين عقد صلح هم براي ا نتقال مالكيت زماني مورد اتفاق نظر حقوق‌دان‌ها نيست.

استفتائات در مورد مالكيت زماني

وقتي يك نظام جديد حقوقي مطرح مي‌شود،‌ بررسي هماهنگي آن با مباني فقه ضروري است. بعد از مطرح شدن نظام مالكيت زماني از مراجع استفتائاتي صورت گرفت. نظرات مختلفي در اين مورد ارايه شده است كه در بيشتر آن‌ها اين منعي براي صحت اين نوع مالكيت وجود ندارد. حال بهتر است نظر چند تن از علما را بدانيم. ‌ آيت‌ا… محمد تقي بهجت: «به نحو ملكيت مشاع در عين و مهايات در استيفاي منفعت مانعي ندارد…»

آيت‌ا… محمد فاضل لنكراني: «چند نفر مي‌توانند چيزي را به صورت مشاع بخرند و در نحوه استفاده از آن به صورت مهاياتي تقسيم كنند…»  آيت‌ا… صافي گلپايگاني: «مالكان ملك مشاع مي‌توانند نسبت به منفعت ملك مشترك مشاع تقسيم مهاياتي كنند.   آيت‌ا… سيد عبدالكريم موسوي : « تقسيم ملك به حسب زمان نيز اشكالي ندارد و شرعا جايز است…»

انتقال در قالب عقود نامعين

در سال‌هاي اخير حقوق با تغيير و تحولات زيادي مواجه شده است چراكه همواره نياز بوده انواع جديدي از قراردادها براي حل مسايل جديد پيش‌بيني شود. نكته قابل توجه اينجاست كه بسياري از اين مسايل، ابتدا در نظام حقوقي اروپا مطرح شده است و براي ورود به نظام حقوقي ما بايد با اصول فقهي اسلام هماهنگ باشند. يكي از اصولي كه هم در فقه مورد قبول است هم در قانون، اصل آزادي قراردادهاست كه در ماده ۱۰ قانون مدني گنجانده شده است. طبق اين ماده قراردادهايي كه بين افراد منعقد مي‌شود اگر خلاف صريح قانون نباشد، نافذ خواهد بود. بنابراين در حقوق ما، آزادي اراده اصلي مسلم و پذيرفته‌شده است لذا جز در مواردي كه قانون، مانعي در راه نفوذ قرارداد ايجاد كرده است، اراده اشخاص، حاكم بر عقودي است كه منعقد مي‌كنند. بنابراين اشخاص ناچار نيستند كه نهادهاي حقوقي نوظهور را حتما در قالب عقود معين قراردهند. نمونه بارزي كه در اين مورد وجود دارد، قرارداد بيمه است كه در بدو ورود به نظام حقوقي ما اختلافات زيادي در مورد آن بود. اما بعد از بررسي‌هاي مختلف، اكثر فقها بيمه را از عقود نامعين و يك قرارداد مستقل دانستند كه بر اساس اصل آزادي قراردادها صحيح است.  به نظر مي‌رسد بهترين برخورد با مالكيت زماني يا تايم‌شر نيز اين باشد كه آن را قراردادي مستقل و در زمره عقود نامعين به حساب آوريم. يا به تعبير بعضي از حقودانان آن را فراتر از يك عقد دانست. اين عده معتقدند كه مالكيت زماني تنها يك عقد نيست بلكه  صنعتي است كه براي توسعه گردشگري راه افتاده و در تشكيل آن از ويژگي‌ هاي تركيبي از عقود استفاده مي‌شود.